醴陵| 合肥| 竹山| 海门| 法库| 介休| 浦江| 永德| 曹县| 双桥| 文昌| 临朐| 鹰潭| 带岭| 理县| 巨鹿| 伊金霍洛旗| 蓬莱| 共和| 武穴| 高碑店| 罗山| 广宗| 依安| 台中县| 治多| 刚察| 阜康| 灵璧| 溧阳| 尼勒克| 平川| 习水| 肇源| 昌宁| 宣城| 乌海| 沾化| 且末| 泾县| 平乐| 河源| 霍林郭勒| 普兰店| 郧西| 汪清| 桂阳| 郓城| 荔波| 灌云| 临沧| 连山| 隰县| 恩施| 洪泽| 富宁| 临漳| 双桥| 资溪| 尉氏| 开鲁| 当雄| 新会| 莘县| 灵川| 靖安| 迁西| 虎林| 朝阳市| 河池| 洱源| 商洛| 阳山| 长葛| 察隅| 南城| 伊通| 楚雄| 九寨沟| 贵溪| 泗水| 尼勒克| 烈山| 睢县| 岐山| 桂阳| 精河| 曲靖| 凭祥| 防城区| 墨玉| 河南| 临夏市| 宁远| 金塔| 博兴| 平武| 甘南| 略阳| 麻山| 金溪| 滁州| 科尔沁左翼中旗| 广平| 舟曲| 大兴| 峨山| 湘阴| 正宁| 即墨| 武山| 岚皋| 西安| 布拖| 朝阳县| 本溪市| 壶关| 涞水| 林甸| 茂港| 滨州| 夏津| 台中市| 汉川| 津南| 长丰| 巨鹿| 岷县| 坊子| 曲水| 武当山| 彬县| 罗甸| 酉阳| 临沂| 政和| 萍乡| 隆化| 大同区| 凌源| 阿勒泰| 若羌| 多伦| 松江| 绥德| 扶风| 白玉| 德庆| 东海| 紫阳| 桂东| 柘城| 索县| 巴东| 曲松| 荔浦| 当阳| 四会| 平泉| 渭源| 攀枝花| 渝北| 江陵| 含山| 三台| 合肥| 交口| 巴林左旗| 谢通门| 泉州| 岱岳| 万州| 漯河| 弋阳| 郎溪| 乡宁| 闽清| 绵竹| 龙岗| 孝义| 通辽| 昂昂溪| 建昌| 秀山| 博罗| 始兴| 新龙| 茄子河| 六盘水| 安图| 保靖| 鸡西| 西平| 达州| 聊城| 磴口| 瓮安| 四平| 康乐| 温江| 桃江| 工布江达| 永济| 石家庄| 永和| 长治县| 基隆| 屏山| 楚雄| 吉木乃| 黄岩| 徽县| 潘集| 高雄县| 裕民| 吉林| 相城| 丹东| 旬阳| 赤壁| 铁岭市| 定远| 阿拉善左旗| 巴林左旗| 凉城| 梁子湖| 南城| 寻乌| 石屏| 番禺| 台南县| 镇赉| 吉木萨尔| 新都| 惠阳| 射洪| 元谋| 东阿| 永丰| 永新| 正镶白旗| 饶阳| 丰台| 黄山市| 城固| 五河| 彝良| 黄山区| 鄂温克族自治旗| 木里| 牟定| 阿鲁科尔沁旗| 察哈尔右翼前旗| 内江| 云阳| 灵石| 黄冈| 沛县| 双江| 科尔沁右翼中旗| 连山| 康马| 伊金霍洛旗| 黟县| 11k电视剧网

深交所总经理工作报告:推动新三板向创业板转板试点

2018-06-25 08:55 来源:tom网

  深交所总经理工作报告:推动新三板向创业板转板试点

  11k电视剧网

  

  

  

  

  

  

  

  宋小宝小品搞笑大全

  

  11k电视剧网 11k电视剧网 11k电视剧网

  深交所总经理工作报告:推动新三板向创业板转板试点

 
责编:

类住宅乱象根源在于用地 解决关键在土地市场化改革

2018-06-25 10:30
来源:每日经济新闻

五一小长假之前,上海市发布了《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》,要求办公用地不得建设公寓式办公,商业用地未经约定不得建设酒店式公寓等“类住宅”;土地出让合同要明确商办持有比例和年限,持有期内不得转让;经营性物业要明确长期持有的比例;社区或住宅配套商业要长期持有。

这并不是一个孤例。此前在3月份,北京和广州就曾发布打击“类住宅”的一揽子政策,从销售对象(仅限企业)、设计报建(限制最小分割单位)、暂停贷款、停止项目审批等几个死角,全面堵死“类住宅”的生存空间。

“类住宅”缘何泛滥,地方政府为何要果断出手呢?

首先,商业办公(有其城市外围)租或售,都存在资金回笼周期长、利润不高的问题,商办用地建“类住宅”,对开发商而言是利润最大化和尽快收回投资的选择。

其次,互联网冲击实体商业,大城市产业升级(现代服务业贡献率超过70%),商办空间需求明显下降,商办项目很难招商,土地也很难卖个好价钱。

再次,住宅项目要配给公共服务设施,教育、医疗类设施还要独立供地。对于空间逼仄的北上广等大城市来说,住宅项目对政府和开发企业的压力较大。而“类住宅”项目不仅不需要配建公共设施,还享受住宅溢价。

最后,近年来一线城市人口涌入,住宅需求旺盛。房价“上台阶”,限购政策强化后,不限购和价格较低的“类住宅”就应运而生。2016年,北京和上海类住宅销售均价分别为每平方米29770元和25700元,仅相当于同期商品住房均价的72%和56%。由此,“类住宅”火爆就不难理解。

尽管“类住宅”客观上有生存空间,也补充了住宅需求,但其最大的问题是违反了土地用途管制、城市分区规划,造成城市生活和生产功能混杂,人为降低用地效率,并导致“城市病”更加突出。目前,“类住宅”主要集中的城市外围,本来基本规划为商业办公的区域,却集中了大量居住人口,加重了配套压力。区域内小商小贩、私立学校医院散点式无序分布,从外围到中心区的各条道路和轨交、换乘站点拥挤不堪。另外,“类住宅”泛滥导致京沪等大城市人口和空间“紧约束”政策失效。

近年来,京沪等城市在人口、土地供应上,均采取“减量发展”的政策。但是,“类住宅”以其不限购、低价格优势,成为外来人口“扎根”京沪的选择,而人口增加也倒逼城市空间扩张。

出现“类住宅”乱象,其中一个直接原因是基于政绩的规划。基于区域形象和短期GDP及税收政绩考核的考量,城市各区都有出让商办用地、建设商业办公中心甚至CBD的激励,但外围商办招商困难、经营困难。笔者调研,京沪深城市外围区域,商办项目除一楼底商餐饮、儿童娱乐还算景气外,二楼及以上空置现象比较严重。

监管不严是另一个直接原因。住宅销售能更快地赚钱、更快回笼资金、配套压力更少,更易于让土地卖个好价钱,部分地方政府对此也是“睁一只眼闭一只眼”。于是,开发商在规划报建和审批阶段便为今后切割改造留下方便之门,而批后用途监管大多形同虚设。

不过,“类住宅”乱象真正的根源还在于用地。大城市产业结构升级很快、人口迁入很快,工业和传统商办用地的单位空间产出效率下降,用地供应理应向现代服务业及需求更大的住宅倾斜。

目前,包括一线城市在内,我国大城市40%~50%的存量用地为工商业用地,住宅用地不足20%,而国际大城市刚好相反。原则上,土地所有者要追求更高产出和更高地租回报,工商和传统商办用地就会被现代服务业、居住用地所替代。同时,土地用途周期(最少40年)一般大于产业周期。互联网冲击下,产业由盛转衰或被消灭的周期也缩短了,客观上存在着调整土地功能的需要。但在我国,用地功能转换并无这样的市场化倒逼机制。

对此,各地需要对用地功能进行调整,对于涉及区域规划的调整须经政府审批程序,召开听证会,重签土地出让合同并备案;另一方面,用地功能调整涉及企业转制,转作住宅要补缴土地出让金,增加公共配套支出,但原用地主体很多是国企,转制困难、无力补缴地价,很多企业往往还希望“借地生财”,导致功能转换停滞。

于是,城市外围就批出了大量工商业用地,而原有工业、商办也难以盘活,导致住宅用地紧缩,也由于外围工商业“不经济”而导致“类住宅”泛滥。

因此,解决“类住宅”,一方面在于刚性的存量土地盘活机制,以地均产值、就业人口为刚性指标,建立划拨类工业用地和园区腾退红线,触及红线的工业用地和园区一律收回;另一方面,应加快推进土地要素市场化改革,减少地方政府基于短期经济和业绩考虑的用地行为;最后,要加快推进制造业去产能,腾出无效占地。(作者为深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉)


二维码

凤凰网房产西安站

扫码查看更多资讯

免责声明:本文仅代表作者个人观点,与凤凰网无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实,对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺,请读者仅作参考,并请自行核实相关内容。

热门楼盘

楼盘图
1.2万元/m2
9800元/m2
8600元/m2
1.05万元/m2
9800元/m2
价格待定
价格待定
1.1万元/m2
关闭
博亿堂bet98-pt老 bet98客户端下载 博艺堂bet98官方网站 博艺堂bet98pt 博亿堂bet98-pt
博亿堂bet98pt手机版 www.bet98 博亿堂bet98-pt老 博艺堂bet98pt www.abet98.com
博亿堂bet98-金牌老 博艺堂bet98官方网站 博艺堂bet98官方网站 博艺堂bet98官网 博医堂bet98pt老虎机
bet98客户端下载 bet98博亿堂 博艺堂bet98 博亿堂bet98手机版 博亿堂bet98客户端